Wohnungsprivatisierung in Den Neuen Ländern: Mieterprivatisierung Und Modelle Mieternaher Privatisierung

ISBN-13: 9783540636649 / Niemiecki / Miękka / 1998 / 221 str.

Stefan Gesterkamp

Opis

Im Rahmen der Wohnungsprivatisierung nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz werden seit Mai 1995 sogenannte mieternahe Privatisierungsformen anerkannt. Dadurch stellt sich u.a. die Frage nach der Vereinbarkeit mieternaher Privatisierungsformen mit der Privatisierungsauflage des Altschuldenhilfe-Gesetzes. Unklar ist vor allem, wie die einzelnen Privatisierungsmodelle inhaltlich ausgestaltet werden mussen, damit sie den Anforderungen der Privatisierungsauflage entsprechen. Die Arbeit greift diese Fragen auf und behandelt erstmals umfassend alle Probleme, die sich fur die von der Wohnungsprivatisierung Betroffenen im Zusammenhang mit der Privatisierungsauflage, den mieternahen Privatisierungsformen und der Mieterprivatisierung stellen.

Spis treści

§1 Einführung.- I. Das Problem.- II. Der Gang der Untersuchung.- § 2 Die Entstehungsgeschichte des Altschuldenhilfe-Gesetzes.- I. Der Wohnungsbestand in der ehemaligen DDR und die Altschuldenproblematik.- 1. Die Zuordnung des staatseigenen Wohnungsbestandes.- a) Die Überfuhrung in das Eigentum der Kommunen.- b) Weitergabe an kommunale Wohnungsunternehmen.- 2. Umwandlung der Genossenschaften.- 3. Übernahme der anteiligen Schulden.- 4. Rechtsnatur und Bestand der Altverbindlichkeiten.- II. Folgen der anteiligen Schuldenübernahme.- III. Überblick über das Altschuldenhilfe-Gesetz.- 1. Zielsetzungen.- 2. Instrumentarien.- 3. Voraussetzungen der Altschuldenhilfen.- 4. Reaktionen auf das Altschuldenhilfe-Gesetz.- § 3 Die Pflicht zur Privatisierung und Veräußerung.- I. Die Privatisierungspflicht der Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen.- 1. Wortsinn.- a) Privatisierung im juristischen Sprachgebrauch.- b) Privatisierung im allgemeinen Sprachgebrauch.- c) Zwischenergebnis.- 2. Bedeutungszusammenhang.- a) Vorrang der Mieterprivatisierung.- b) Andere Privatisierungsformen.- aa) Adressat des einigungsvertraglichen Privatisierungspostulats.- bb) Adressat der Privatisierungspflicht des Altschuldenhilfe-Gesetzes.- cc) Folgen für die Privatisierungspflicht der kommunalen Wohnungsunternehmen.- dd) Folgen für die Privatisierungspflicht der Kommunen.- c) Die Veräußerungspflicht der Genossenschaften.- d) Zwischenergebnis.- 3. Teleologie.- a) Entstehungsgeschichte.- b) Objektiv-teleologische Kriterien.- aa) Die Bedeutung der Mieterprivatisierung.- (1) Die allgemeine Bedeutung individuellen Wohneigentums.- (2) Die besondere Bedeutung in den neuen Ländern.- (3) Probleme bei der Zielerreichung.- bb) Privatisierungserlöse.- cc) Rangverhältnis der Zielsetzungen.- dd) Lösungsweg.- c) Zusammenfassung.- 4. Ergebnis.- II. Die Veräußerungspflicht der Wohnungsgenossenschaften.- 1. Die Unterscheidung Privatisierung - Veräußerung.- 2. Kritik an der Veräußerungspflicht.- 3. Stellungnahme.- 4. Die Bedeutung der Veräußerungspflicht.- § 4 Mieterprivatisierung.- I. Individuelles Wohneigentum.- 1. Wortsinn.- 2. Systematik.- a) Überblick über die steuerrechtliche Wohneigentumsförderung.- aa) Wohnung.- bb) Eigenes Objekt.- cc) Begünstigter Personenkreis.- b) Folgen für das Altschuldenhilfe-Gesetz.- 3. Teleologie.- 4. Ergebnis.- II. Einzelne Formen der Mieterprivatisierung.- 1. Erbbaurechte.- 2. Wohnungserbbaurechte.- 3. Dauerwohnrecht gem. § 31 Abs. 1 WEG.- 4. Wohnungsgenossenschaften.- 5. Ergebnis.- III. Mieterprivatisierung nach dem Merkblatt der KfW vom 22.12.1995.- § 5 Stellung und Funktion der mieternahen Privatisierungsformen.- I. Die Sicht von Bundesregierung und Gesetzgeber.- 1. Der Weg zur Anerkennung.- 2. Einordnung in den Gesamtkontext „Privatisierung“.- a) Verhältnis zur Mieterprivatisierung.- b) Verhältnis zu Veräußerungen an Dritte.- c) Funktion der Modelle mieternaher Privatisierung.- II. Die Sicht der Wohnungswirtschaft.- III. Stellungnahme.- 1. Mieternahe Privatisierungsformen und gesetzliche Zielsetzungen.- a) Bewertung der Sicht von Bundesregierung und Bundestag.- b) Bewertung der Sicht der Wohnungswirtschaft.- 2. Rechtsnatur der Weisung.- § 6 Die einzelnen Modelle mieternaher Privatisierung.- I. Die Konzeption der Weisung des BMBau vom 18.05.1995.- II. Die „allgemeinen“ Voraussetzungen.- 1. Die einzelnen Anforderungen nach der Weisung.- 2. Einzelheiten nach dem Merkblatt der KfW vom 22.12.1995.- a) Auswahl zur Privatisierung geeigneter Objekte.- b) Intensive Bemühungen, den Wohnungsbestand den Mietern zum Kauf anzubieten.- 3. Bewertung.- a) Die Vorgehensweise der Unternehmen im Überblick.- b) Die einzelnen Voraussetzungen.- aa) Auswahl geeigneter Objekte, intensive Beratung.- bb) Preisgestaltung.- cc) Vollständiger Eigentumsübergang.- c) Zusammenfassung.- III. Das Genossenschaftsmodell.- 1. Die Chance der Mieter zur Wohneigentumsbildung.- a) Die Mustersatzung des GdW.- b) Eigenes Verständnis.- aa) Zustimmungsrecht der Mitglieder.- (1) Argumente aus der Weisung.- (2) Genossenschaftsrechtliche Überlegungen.- (3) Das Zustimmungsrecht des § 17 EigZulG.- bb) Begründung einer statuarischen Pflicht des Vorstandes zur Wohneigentumsbildung.- cc) Formulierungsvorschlag.- c) Zusammenfassung.- 2. Die weiteren Anforderungen an die Satzung.- a) Übertragbarkeit des Geschäftsanteils.- b) Liquidation und Auskehrung des Liquidationserlöses.- 3. Die Neugründung einer Genossenschaft im Rahmen mieternaher Privatisierung.- a) Neugründung nach den Vorschriften des GenG.- b) Abspaltung zur Neugründung nach dem UmwG.- aa) Formen der Spaltung.- bb) Zulässige Spaltungsform im Rahmen mieternaher Privatisierung.- cc) Spaltungsfähige Rechtsträger.- (1) Abspaltung durch ein kommunales Wohnungsunternehmen.- (2) Abspaltung durch eine Wohnungsgenossenschaft.- dd) Überblick über den Ablauf der Abspaltung.- 4. Anrechnung auf die Privatisierungsquote/Berechnung des Erlösabführungsbetrages.- a) Sachgründung.- b) Abspaltung zur Neugründung.- IV. Das Zwischenerwerbermodell.- 1. Die Chance der Mieter zur Bildung individuellen Wohneigentums.- a) Formen der Optionsbegründung.- aa) Festofferte.- bb) Angebotsvertrag.- cc) Bedingter Hauptvertrag.- dd) Einseitig bindender Vorvertrag.- b) Übertragung auf das Zwischenerwerbermodell.- aa) Probleme bei der Optionsbegründung durch Angebotsvertrag bedingten Hauptvertrag und Festofferte.- bb) Eigene Ansicht.- c) Die Bindung des Zwischenerwerbers an den einseitigen Vorvertrag.- d) Die Bedingung der Ausübung der Option durch mindestens 10% der Mieter.- e) Zusammenfassung/Ablauf der Wohneigentpmsbildung.- 2. Die Pflicht zur Instandsetzung und Modernisierung.- 3. Folgen bei Nichterfüllung der Pflichten.- 4. Einbindung des Zwischenerwerbers.- a) Vor der Eigentumsübertragung.- b) Sofortige Eigentumsübertragung.- 5. Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz.- 6. Anrechnung auf die Privatisierungsquote.- V. Mietergemeinschaftsmodelle.- 1. Voraussetzungen der Anerkennung.- 2. Folgen der Veräußerung an eine Mietergemeinschaft.- 3. Anrechnung auf die Privatisierungsquote.- § 7 Schlußbetrachtung.- I. Zusammenfassende Darstellung der zu stellenden Voraussetzungen.- II. Überprüfung des Genossenschaftsmodells.- 1. Materielle Privatisierung.- a) Übertragung von Wohnungsbeständen durch eine Kommune oder ein kommunales Wohnungsunternehmen.- aa) Sachgründung.- bb) Abspaltung zur Neugründung.- b) Übertragung von Wohnungsbeständen durch eine Genossenschaft.- aa) Sachgründung.- bb) Abspaltung zur Neugründung.- c) Zwischenergebnis.- 2. Chance zur Wohneigentumsbildung.- 3. Ergebnis.- III. Überprüfung des Zwischenerwerbermodells.- 1. Materielle Privatisierung.- a) Übertragung von Wohnungsbeständen durch eine Kommune, oder ein kommunales Wohnungsunternehmen.- b) Übertragung von Wohnungsbeständen durch eine Genossenschaft.- c) Zwischenergebnis.- 2. Chance zur Wohneigentumsbildung.- a) Maßgeblicher Zeitpunkt.- b) Folgen für das Zwischenerwerbermodell.- 3. Ergebnis.- IV. Vergleich der Modelle.- V. Ausblick.

Blurb

Im Rahmen der Wohnungsprivatisierung nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz werden seit Mai 1995 sogenannte mieternahe Privatisierungsformen anerkannt. Dadurch stellt sich u.a. die Frage nach der Vereinbarkeit mieternaher Privatisierungsformen mit der Privatisierungsauflage des Altschuldenhilfe-Gesetzes. Unklar ist vor allem, wie die einzelnen Privatisierungsmodelle inhaltlich ausgestaltet werden müssen, damit sie den Anforderungen der Privatisierungsauflage entsprechen. Die Arbeit greift diese Fragen auf und behandelt erstmals umfassend alle Probleme, die sich für die von der Wohnungsprivatisierung Betroffenen im Zusammenhang mit der Privatisierungsauflage, den mieternahen Privatisierungsformen und der Mieterprivatisierung stellen.