Riskmanagement Im Immobilienbereich: Technische Und Wirtschaftliche Risiken

ISBN-13: 9783540140436 / Niemiecki / Twarda / 2003 / 316 str.

Ulrich Lutz; Thomas Klaproth

Opis

Schon kleinere Storungen in produzierenden Unternehmen konnen zu groen Schaden oder im schlimmsten Fall sogar zum "Zusammenbruch" des Unternehmens fuhren. Analysen von Groschaden in jungster Zeit machen deutlich, dass die Ursachen fur Storungen im Immobilienbereich sowohl in technischen Mangeln als auch haufig im menschlichen Versagen - entweder der Einzelperson oder als Folge mangelhafter Organisation - begrundet liegen. Eine umfassende und systematische Analyse der Risikosituation eines Unternehmens muss daher eine unternehmerische Aufgabe sein. Zum gegenwartigen Zeitpunkt ist die Frage, welche Auswirkungen zukunftige Immobilien-Ratings auf die Branche haben werden, noch stark auf die Bankensicht fokussiert - vor dem Hintergrund des den Banken auferlegten Handlungsdrucks durch Basel ll. In den Immobilienunternehmen herrscht derzeit noch eine uberwiegend unaufgeklarte Haltung daruber vor, was Immobilien-Ratings eigentlich ausmacht, wie sie aufgebaut sind, welche Aussagen sie machen. In der Praxis trifft man haufig auf die Auffassung, dass die Einzelbetrachtung der Immobilien der magebliche Ansatz fur das Immobilien-Rating sein wird. Diese Methodik konzentriert sich auf die Projektfinanzierung gewerblicher Immobilienprojekte, die zum Verkauf bestimmt sind. Eigennutzer und Vermietungsunternehmen mussen sich aber auf die Stabilitat des laufenden Cash-Flows konzentrieren. Jede Unternehmensfuhrung, die im Eigeninteresse eine Risikominimierung anstrebt, wird ein Managementsystem implementieren, das - unter Berucksichtigung der aus der Gebaudewirtschaft resultierenden Risiken - die Elemente Risikostrategie, Risikoerkennung bzw. Risikoanalyse, Bewertung, Risikosteuerung, Risikofinanzierung und Dokumentation beinhaltet.

Spis treści

I Basis eines Riskmanagement im Immobilienbereich.- Grundlagen des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft.- 1 Einführung.- 2 Risikomanagement im komplexen Kontext der Immobilienwirtschaft.- 3 Der „eSystemtheoretische Ansatz der Betriebswirtschaftslehre“ als theoretisches Bezugsmodell für das Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft.- 4 Gestaltung des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft auf der Grundlage des systemtheoretischen Ansatzes der Betriebswirtschaftslehre.- 4.1 Marktanalyse als zentraler Bezugspunkt des Risikomanagements.- 4.2 Risikopolitik als strategisches Gestaltungselement.- 4.3 Überlegungen zur operativen Gestaltung des Risikomanagements.- 4.3.1 Risikoidentifikation.- 4.3.2 Risikoanalyse.- 4.3.3 Risikobewertung.- 4.3.4 Risikosteuerung und -kontrolle.- 5 Instrumente des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft am Beispielvon Risikomanagement-Tools der Aareon AG..- 6 Ausblick.- Literatur.- Riskmanagement im Rahmen des KonTraG — Anforderungen und betriebliche Notwendigkeit im Hinblick auf den Immobilienbereich.- 1 Einleitung.- 2 Der Risikobegriff.- 3 Zusammenhang zwischen Risiko und Unternehmenskrise.- 4 Notwendigkeit gesetzgeberischer Initiativen.- 5 Das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich.- 6 Beschreibung des Risikomanagements.- 6.1 Der Regelkreis des Risikomanagements.- 6.2 Die Risikostrategie.- 6.3 Die Identifikation von Risiken.- 6.4 Die Risikobewertung.- 6.5 Risikohandhabung.- 6.6 Risikocontrolling.- 7 Die Bedeutung des Risikomanagements für den Immobilienbereich.- 8 Zusammenfassung.- Literatur.- Integrierte Risiko- und Portfoliomanagementsysteme in der Immobilienwirtschaft.- 1 Risiko- und Portfoliomanagement als Erfolgsfaktor in der Immobilienwirtschaft.- 2 Grundlagen des Risiko- und Portfoliomanagements.- 3 Entwicklung eines Portfolio- und Risikomanagements.- 4 Von der Steuerung des Immobilienportfolios zur integrierten Gesamtsteuerung der Immobilengesellschaft.- 5 Zusammenfassung.- Literatur.- Aufbau und Handhabung eines Risikomanagement-Systems.- 1 Anlaß und Hintergrund des Aufbaus eines Risikomanagement-Systems.- 2 Normen und Standards.- 3 Grundlagen und Voraussetzungen beim Aufbau eines Risikomanagement-Systems.- 3.1 Perspektive: Immobilienbranche oder Immobilienmanagement als Beitrag zu einer anderweitigen unternehmerischen Kerntätigkeit.- 3.2 Change Management.- 3.3 Bestehende Elemente der Risikofrüherkennung.- 4 Risikostrategie als Grundlage aller Risikomanagement-Aktivitäten.- 5 Elemente des unternehmerischen Risikomanagement-Systems.- 5.1 Risikoidentifizierung.- 5.2 Risikobewertung.- 5.3 Risikosteuerung.- 5.4 Risikocontrolling.- 6 Aspekte der Aufbau- und Ablauforganisation eines Risikomanagement-Systems.- 7 Interne und externe Berichterstattung.- Datentechnische Voraussetzungen zur Risikoüberwachung.- 1 Einführung.- 2 Warum überhaupt Daten?.- 3 Zentrale Marktdaten und ihre Quellen.- 3.1 Daten zum Investmentmarkt.- 3.2 Daten zur Standortqualität und Entwicklung.- 3.3 Immobilienmarktdaten (Mieter, Eigennutzer).- 4 Datenaufbereitung.- 5 Mängel aktuell genutzter Daten.- 6 Künftige Entwicklungen bei deutschen Marktdaten.- Risikomanagement aus Sicht der Immobilien-Dienstleister.- 1 Anbieter von Komplettleistungen.- 1.1 Immobilienspezifische Risiken für Investoren und Dienstleister.- 1.2 Kostensicherheit.- 1.3 Terminsicherheit.- 1.4 Qualitätssicherheit.- 1.5 Organisationssicherheit.- 2 Risiken im technischen Management.- 2.1 Betriebsführung.- 2.2 Instandhaltung.- 3 Risiken im infrastrukturellen Management.- 4 Risiken im kaufmännischen Management.- 5 Schlussfolgerungen/Fazit.- Literatur.- II Risikoindikatoren und ihre Bedeutung für die Immobilienwirtschaft.- Leerstands- und Segregationsrisiken in Wohnungsbeständen — Ursachen, Auswirkungen, Handlungsspielräume und mögliche Gegenmaßnahmen.- 1 Einführung.- 2 Soziale Aufwertung und Abwertung von Wohnungsbeständen als Ergebnis erkennbarer Segregationstendenzen.- 2.1 Aufwertung und Abwertung von Beständen.- 2.2 Sozio-demographische Analysen.- 2.3 Bereits abgelaufene Segregationsprozesse.- 2.4 Zukünftig ablaufende Segregationsprozesse.- 2.5 Einordnung der Wohnstandorte.- 2.6 Strategien und Lösungsansätze.- 3 Betriebswirtschaftliche Aspekte von Abriss und Teilrückbau.- 3.1 Partieller Rückbau von Wohngebäuden und Untersuchungen der objektbezogenen Rentabilität und Liquidität.- 3.2 Modell zur Ermittlung des objektbezogenen Break-Even-Points von Liquidität und Rentabilität.- 3.3 Bewertung der objektbezogenen Einflussgrößen.- 3.4 Schlussfolgerungen, Empfehlungen und praktische Erfahrungen.- 4 Komplettabriss von Wohnungsgebäuden und Abschätzung der damit verbundenen betriebswirtschaftliehen Auswirkungen auf das Gesamtunternehmen.- 5 Zusammenfassung.- Literatur.- Due Dilligence als Risikoindikator.- 1 Was ist Due Diligence?.- 2 Wer führt die Due Diligence durch?.- 3 Wie läuft die Due Diligence ab?.- 4 Welche Hilfsmittel sind vorzubereiten?.- 5 Welche Untersuchungen werden durchgeführt?.- 6 Wie werden gewonnene Informationen ausgewertet?.- 7 Wie werden Ergebnisse dokumentiert?.- Literatur.- Ansatz eines Immobilien-Ratings unter dem Gesichtspunkt der besonderen Berücksichtigung von Risiken in der Bewirtschaftungsphase.- 1 Einleitung.- 2 Risiko und Immobilie — Herleitung der Faktoren.- 3 Rating.- 4 Das Immobilien-Rating.- 5 Verfahren des Risikomanagement beim Immobilieninvest — Ein grober Marktüberblick.- 6 Facility Management und Immobilien-Rating.- 7 Schlussfolgerung.- 8 Modellentwurf eines Instruments zur Einschätzung (und Beeinflussung) von Risiken in der Bewirtschaftungsphase.- 9 Abschlussbetrachtung und Zukunftsausblick.- III Betriebliche Umsetzung des Riskmanagements.- Planungsphase und Bauüberwachung.- 1 Definition des Risikos bei der Planung und Ausführung.- 2 Einflussgrößen bei der technischen Realisierung einer Immobilie.- 3 Technische Risiken bei der Planung.- 4 Technische Risiken in der Bauausführung.- 5 Maßnahmen zur Risikominimierung in Planung und Ausführung.- 5.1 Projektmanagement.- 5.2 Leistungsmanagement.- 5.3 Informationsmanagement.- 6 Technisches Risikomanagement im Betrieb.- Literatur.- Riskmanagement im industriellen Immobilienbereich.- 1 Einleitung.- 2 Technische Risiken.- 3 Wirtschaftliche Risiken.- 4 Ausblick.- Literatur.- Riskmanagement beim Betrieb von Flughäfen.- 1 Einführung.- 2 Risikokategorien bei Flughäfen.- 3 Risikomanagement der Flughafengesellschaft.- 3.1 Externe Risiken.- 3.2 Interne Risiken.- 3.3 Bereichsrisiken.- 3.4 Risikobewertung.- 3.5 Risikosteuerung und — überwachung.- 4 Risikomanagement des Flughafenanteileigners.- 4.1 Risikoaspekte im Akquisitionsprozess.- 4.2 Risikoaspekte des laufenden Beteiligungsmanagements.- 5 Fazit.- Riskmanagement aus Sicht der Betreiber/Nutzer von Hochhäusern.- 1 Einleitung.- 2 Präventive Sicherungsmaßnahmen.- 3 Business-Recovery-Konzept/Notfallplanung.- 4 Schulung und Test.- 5 Schlussbemerkung.- Immobilienspezifisches Riskmanagement in der Kommune — ein Ansatz zur Bewältigung anstehender öffentlicher Aufgaben im Spannungsfeld zwischen Versorgungsauftrag und sinkenden Kassen.- 1 Einleitung.- 2 Ansatz für das kommunale Riskmanagement.- 3 Das Dilemma der Identifikation immobilenspezifischer Risiken.- 4 Vorschlag für ein kommunales immobilienspezifisches Riskmanagement.- 4.1 Wahrnehmung.- 4.2 Empfindlichkeit.- 4.3 Veränderlichkeit.- 4.4 Finanzierung.- 4.5 Dokumentation.- 4.6 Strategie.- 5 Ausblick.- 254.- Riskmanagement im Krankenhaus — der technische Leiter im Spannungsfeld zwischen eigener Haftung, der Steuerung von Risiken und den Anforderungen des Krankenhauses.- 1 Einleitung.- 2 Risiken der Sekundärprozesse im Krankenhaus.- 3 Der Risikokreislauf.- 4 Die Risiken in den technischen Bereichen.- 5 Die menschliche Seite des Risikos.- 6 Die Risikoidentifikation.- 7 Die Risikokommunikation.- 8 Der technische Leiter als Risikomanager im Interessenskonflikt.- 9 Die Katastrophe als Sonderfall.- 10 Das Selbstverständnis des technischen Leiters als Risikomanager.- 11 Fazit.- Literatur.- Risikomanagement aus der Sicht eines ausgegliederten kommunalen Dienstleistungsunternehmens.- 1 Einleitung.- 2 Risikopotentiale.- 2.1 Allgemeiner Risikobegriff.- 2.2 Nach KonTraG.- 3 Strategische Risiken.- 3.1 Gesetzlich eingeschränkter Wettbewerb.- 3.2 Kontrahierungszwang.- 3.3 Bestimmung des Leistungsspektrums.- 3.4 Controlling der Finanzen.- 4 Risikofeld Finanzen.- 4.1 Vergütung der Leistungen.- 4.2 Abrechnung und Zahlung erbrachter Leistungen.- 4.3 Sonstige finanzielle Risiken.- 5 Risikofeld Recht.- 5.1 Kein Handeln ohne Auftrag.- 5.2 Verträge mit Dritten.- 5.3 Allgemeine rechtliche Risiken.- 6 Risikofeld Technisches Gebäudemanagement.- 7 Risikofeld Serviceleistungen.- 7.1 Beschaffung von Gütern.- 7.2 Post- und Botendienste.- 7.3 Vervielfältigung; Druckerei.- 8 RisikofeldVermietungswesen.- 8.1 Haftungsrisiko Mietminderung.- 8.2 Haftungsrisiko Ausfallvon Miet- und Nebenkoste.- 9 Risikofeld Flächenmanagement.- 10 Risikofeld IT- Dienste.- 10.1 Haftungsrisiko für Wartungs- und Instandhaltungsmängel.- 10.2 Haftungsrisiko für Verletzungen des Datenschutzrechtes.- 11 Risikofeld Personalwirtschaft.- 12 Risikofeld Organisation.- 13 Fazit.- Literatur.- Sachwortverzeichnis.

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Schon kleinere Störungen in produzierenden Unternehmen können zu großen Schäden oder im schlimmsten Fall sogar zum "Zusammenbruch" des Unternehmens führen. Analysen von Großschäden in jüngster Zeit machen deutlich, das die Ursachen für Störungen im Immobilienbereich sowohl in technischen Mängeln als auch häufig im menschlichen Versagen - entweder der Einzelperson oder als Folge mangelhafter Organisation - begründet liegen. Eine umfassende und systematische Analyse der Risikosituation eines Unternehmens muss daher eine unternehmerische Aufgabe sein.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist die Frage, welche Auswirkungen zukünftige Immobilien-Ratings auf die Branche haben werden, noch stark auf die Bankensicht fokussiert - vor dem Hintergrund des den Banken auferlegten Handlungsdrucks durch Basel ll. In den Immobilienunternehmen herrscht derzeit noch eine überwiegend unaufgeklärte Haltung vor darüber, was Immobilien - Ratings eigentlich ausmacht, wie sie aufgebaut sind, welche Aussagen sie machen.

In der Praxis trifft man häufig auf die Auffassung, dass die Einzelbetrachtung der Immobilien der maßgebliche Ansatz für das Immobilien-Rating sein wird. Diese Methodik konzentriert sich auf die Projektfinanzierung gewerblicher Immobilienprojekte, die zum Verkauf bestimmt sind. Eigennutzer und Vermietungsunternehmen müssen sich aber auf die Stabilität des laufenden Cash-Flows konzentrieren.

Jede Unternehmensführung, die im Eigeninteresse eine Risikominimierung anstrebt, wird ein Managementsystem implementieren, das - unter Berücksichtigung der aus der Gebäudewirtschaft resultierenden Risiken - die Elemente Risikostrategie, Risikoerkennung bzw. Risikoanalyse, Bewertung, Risikosteuerung, Risikofinanzierung und Dokumentation beinhaltet.