Eigentumswohnungen als Kapitalanlage: Wohnungsmarktanalyse und Finanzierungsempfehlungen

ISBN-13: 9783409141833 / Niemiecki / Miękka / 1995 / 251 str.

Udo Geier;Matthias Kraß

Opis

Ein praktischer und leicht verstandlicher Ratgeber fur alle, die den Kauf einer Eigentumswohnung planen oder bereits eine besitzen. Mit vielen Beispielen und Checklisten.

Spis treści

1. Anlagepotential.- 2. Anlageverhalten.- 3. Anlagecharakteristika von Wohnimmobilien-Investoren.- 3.1 Die charakteristischen Merkmale von Eigentumswohnungen aus Anlegersicht.- 3.2 Das Anlegerprofil von Wohnimmobilien-Investoren.- 4. Kurzwegweiser durch das Buch.- A Wohnungsmarktbetrachtung.- 1. Der Wohnungsmarkt.- 1.1 Das Gut Wohnung.- 1.2 Der freifinanzierte Wohnungsbau.- 1.3 Die Besonderheiten auf dem Wohnungsmarkt.- 1.3.1 Eingriffe des Staates in den Wohnungsmarkt.- 1.3.2 Mangelnde Marktübersicht für Anbieter und Nachfrager.- 1.3.3 Geringe Anpassung an Marktänderungen.- 1.3.4 Nachfrage- und Angebotsüberhang am Wohnungsmarkt.- 2. Das Angebot am Wohnungsmarkt.- 2.1 Private Haushalte.- 2.2 Gemeinnützige Wohnungsunternehmen.- 2.3 Freie Wohnungsunternehmen.- 2.4 Sonstige Anbieter.- 3. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt.- 3.1 Entwicklung der Nachfrage.- 3.1.1 Bevölkerungszahl.- 3.1.2 Bevölkerungsstruktur.- 3.2 Der private Haushalt als Nachfrager.- 3.2.1 Die Zahl und Struktur der privaten Haushalte.- 3.2.2 Ursachen für die Nachfrageerhöhung nach Wohnraum.- 3.3 Privathaushalte und Wohnungsbestand.- 3.4 Nachfrageprognosen am Wohnungsmarkt.- 3.5 Fazit der Wohnungsmarktbetrachtung hinsichtlich der Nachfrage.- 4. Verschiedene Preisentwicklungen.- 4.1 Wohnungsbau.- 4.2 Baukostenentwicklung.- 4.3 Bauland- und Grundstückspreise.- 4.4 Mietkostenentwicklung.- B Hauptteil.- 1. Qualität und Auswahl des Objektes.- 1.1 Standort und Lage.- 1.1.1 Makrostandort.- 1.1.2 Mikrostandort.- 1.1.3 Situation des örtlichen Wohnungsmarktes.- 1.2 Ausstattung.- 1.3 Größe und Zuschnitt.- 1.4 Angebotsvergleich.- 1.5 Anbieterauswahl.- 1.6 Schwierigkeit der Vorhersage/Fazit.- 2. Steuervorteile durch die Investition.- 2.1 Steuerliche Vorüberlegungen.- 2.1.1 Ähnlichkeit zu steuerbegünstigten Kapitalanlagen.- 2.1.2 Gesetzliche Betrachtung hinsichtlich Steuerehrlichkeit.- 2.2 Grundlagen für die steuerliche Behandlung.- 2.2.1 Grunderwerbsteuer.- 2.2.2 Grundsteuer.- 2.2.3 Absetzung für Abnutzung (AfA).- 2.2.4 Anschaffungskosten.- 2.2.5 Werbungskosten.- 2.2.6 Verschiedene Einkunftsarten im Einkommensteuerrecht.- 2.2.7 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.- 2.3 Das Prinzip des Verlustausgleichs.- 2.4 Die Einkommensteuer-Vergünstigung.- 2.4.1 Ermittlung des zu versteuernden Einkommen (Eink).- 2.4.2 Ermittlung des Grenzsteuersatzes (GS).- 2.4.3 Ermittlung des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung (V u.V).- 2.4.4 Zwei Methoden zur Berechnung der Einkommensteuer-Ersparnis.- 2.5 Konkretes Beispiel zur Ermittlung des Steuervorteils durch die Investition.- 3. Individuell optimale Finanzierung.- 3.1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung.- 3.1.1 Charakteristika der Immobilienfinanzierung.- 3.1.2 Darlehensgeber.- 3.1.3 Finanzierungsformen.- 3.1.3.1 Eigenkapital.- 3.1.3.2 Staat, Arbeitgeber, Verwandte und Bauträger.- 3.1.3.3 Hypothekenkredit.- 3.1.3.4 Versicherungshypothek.- 3.1.3.5 Bauspardarlehen.- 3.2 Finanzierungskonditionen.- 3.2.1 Finanzierungszeitpunkt und Zinsbindung.- 3.2.2 Disagio.- 3.2.3 Effektivzinsen.- 3.2.4 Finanzierungsnebenbedingungen.- 3.3 Tilgungskredit oder Versicherungs-Festhypothek.- 3.3.1 Günstige Effektivzins-Konditionen.- 3.3.2 Zusätzlicher Versicherungsschutz.- 3.3.3 Steuerliche Auswirkungen der Finanzierungsform.- 3.4 Finanzierungsplanung.- 3.4.1 Liegt die Finanzierung der ETW in Ihrem finanziellem Rahmen?.- 3.4.1.1 Wieviel Fremdkapital benötigen Sie?.- 3.4.1.2 Wie weit geht Ihre monatliche finanzielle Belastarkeit?.- 3.4.2 Treffen Sie weitere Vorbereitungen für Ihre individuelle Finanzierung.- 3.4.2.1 Ermitteln Sie den Ertrags- bzw. Beleihungs-wert des Objektes.- 3.4.2.2 Lassen Sie sich Ihre optimale Finanzierungskombination erstellen.- 3.4.2.3 Wählen Sie die „beste“ Finanzierungslösung.- 3.4.3 Finanzierungsabschluß.- 3.4.3.1 Worauf Sie während Ihrer Kreditverhandlungen achten müssen.- 3.4.3.2 Darlehensabluß.- 4. Seriöse Wirtschaftlichkeitsberechnungen.- 4.1 Datensammlung und-prognose.- 4.1.1 Ausgangsdaten.- 4.1.2 Prognosen.- 4.1.2.1 Mietpreisentwicklung.- 4.1.2.2 Objektwertentwicklung.- 4.1.2.3 Zinsentwicklung.- 4.1.2.4 Sonstige Prognosen.- 4.2 Rentabilitätsberechnugen.- 4.2.1 Kalkulationen von Beratern, Bauträgern und Banken.- 4.2.2 Selbst erstellte Kalkulationen.- 4.2.2.1 Preis-Miet-Verhältnis (Investitionsphase).- 4.2.2.2 Überschuß-Rendite (Vermietungsphase).- 4.2.2.3 Eigenkapital-Endrendite (Verwertungsphase).- 4.3 Beurteilung der Wirtschaftlichkeit am Modell.- 4.3.1 Modelldaten.- 4.3.2 Ergebnisse der Modellrechnung.- 4.3.2.1 Preis-Miet-Verhältnis (Investitionsphase).- 4.3.2.2 Überschuß-Rendite (Vermietungsphase).- 4.3.2.3 Eigenkapital-Endrendite (Verwertungsphase).- 4.3.3 Ergebnisse der Sensitivitätsrechnung.- 4.3.4 Bewertung/Fazit.- 4.4 Kalkulationshilfen für eigene Berechnungen.- C Ergänzungen.- 1. Risiko und Sicherheit.- 1.1 Risiken in Bezug auf den Initiator.- 1.1.1 Risiko der prospektierten Angaben.- 1.1.2 Bonitätsrisiko.- 1.1.3 (Bau-) Fertigstellungsrisiko.- 1.1.4 Qualitätsrisiko.- 1.2 Risiken in Bezug auf die Vermietung.- 1.2.1 Inflationsrisiko.- 1.2.2 Kündigung und Zahlungsunfähigkeit des Mieters.- 1.2.3 Wohnungswirtschaftliche Risiken.- 1.3 Risiken in Bezug auf die laufenden Ausgaben.- 1.4 Risiken in Bezug auf die Finanzierung.- 1.5 Risiken in Bezug auf die Steuerzahlungen.- 1.6 Risiken in Bezug auf die Verschuldung.- 1.7 Risiken in Bezug auf die Konjunktur und den Markt.- 1.8 Risiken in Bezug auf die Veräußerung.- 1.9 Maximale Sicherheit durch Minimierung der Risiken.- 2. Liquidität und Fungibilität.- 2.1 Definition der Liquidität.- 2.2 Die Liquidität und ihre Relevanz zur Anlage.- 2.2.1 Zahlungsfähigkeit.- 2.2.2 Liquiditätsreserve.- 2.2.3 Liquidierbarkeit.- 2.3 Definition der Fungibilität.- 2.4 Die Fungibilität und ihre Relevanz zur Anlage.- 2.4.1 Durch die Fungibilität zur Langfristanlage.- 2.4.2 Voraussetzungen der Fungibilität.- 3. Informations- und Arbeitsaufwand.- 3.1 Immobilienspezifische Auswahlentscheidungen.- 3.2 Besonderheiten des Teileigentums.- 3.2.1 Die Teilungserklärung.- 3.2.2 Die Gemeinschaftsordnung.- 3.2.3 Die Betriebskostenabrechnung.- 3.2.4 Die Verwaltung.- 3.2.5 Die Eigentümerversammlung.- 3.3 Maßnahmen zur Verwaltung der ETW.- 3.4 Maßnahmen zur Erhaltung der ETW.- Schlußwort.- Abkürzungsverzeichnis.- Einkommensteuer-Grundtabelle.- Einkommensteuer-Splittingtabelle.

O autorze

Udo Geier und Matthias Kraß studierten an der Universität Kassel Wirtschaftswissenschaften.