Die Immobilie als Kapitalmarktprodukt

ISBN-13: 9783486582673 / Niemiecki / Twarda / 2009 / 637 str.

Heinz Rehkugler

Opis

Mit der Zulassung von REITs wird nun auch in Deutschland ein attraktives, schon weltweit stark genutztes Produkt der indirekten Kapitalanlage in Immobilien verfugbar sein. Fur private und institutionelle Investoren gilt es, die ihren Anlagezielen adaquaten Produkte zu identifizieren. Dies erfordert genaue Kenntnis der rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten, sowie der hauptsachlichen Werttreiber und Risikofaktoren. Zudem sollten die Initiatoren der kapitalmarktbezogenen Immobilienprodukte moglichst genau einschatzen konnen, welche Aktivitaten der Finanzmarkt belohnt oder abstraft. Die Expertengruppe "Immobilien" der DVFA liefert mit diesem Buch einen zentralen Beitrag zur Versachlichung der Diskussion und zur Schaffung fundierter Grundlagen fur Entscheidungen zur Kapitalanlage in verbrieften Immobilien. Das Buch beschaftigt sich u.a. mit folgenden Fragestellungen: - Was ist das einheitliche und angemessene Modell fur die Bewertung von indirekten Immobilienanlagen? - Welche Bewertungsmethoden werden fur die Immobilienanlagen vorgeschlagen, gesetzlich vorgegeben und praktisch eingesetzt? - Wie wirkt sich eine unterschiedliche steuerliche Behandlung auf den Wert des Kapitalmarktprodukts aus? - Wie lassen sich Risiken von Immobilienanlagen korrekt erfassen? Das Buch richtet sich an private und institutionelle Investoren sowie an Studierende der Immobilienwirtschaft.

Spis treści

1;Vorwort;6
2;Inhaltsübersicht;8
3;Abbildungsverzeichnis;10
4;Teil 1 Einleitung;20
4.1;1.1 Verbriefte Immobilienanlagen als Kapitalmarktprodukte eine Einführung;22
4.1.1;1.1.1 Zielsetzung und Schwerpunkte des Buches;23
4.1.2;1.1.2 Der Trend zur Verbriefung von Immobilieninvestments;24
4.1.3;1.1.3 Typen verbriefter Immobilienprodukte;31
4.1.4;1.1.4 Attraktivitätsvergleich;51
4.1.5;1.1.5 Zum weiteren Vorgehen;52
4.2;1.2 REIT-Strukturen: Forderungen und Folgen;56
4.2.1;1.2.1 Einleitung;57
4.2.2;1.2.2 Die Entwicklung der REITs;58
4.2.3;1.2.3 Die generellen Erfolgskriterien von REIT-Strukturen;62
4.2.4;1.2.5 Zusammenfassung;74
5;Teil 2 Bewertung;76
5.1;2.1 Vergleichende Bewertung von verbrieften Immobilienprodukten;78
5.1.1;2.1.1 Einführung;79
5.1.2;2.1.2 Die gemeinsame Basis: Barwert künftiger finanzieller Überschüsse;80
5.1.3;2.1.3 Discounted Cash Flows: Varianten und praktische Probleme;81
5.1.4;2.1.4 Enterprise Multiples als vereinfachte DCF-Verfahren;86
5.1.5;2.1.5 Der Net Asset Value (NAV) als spezifische Methode der Wertfindung bei Immobilienunternehmen;97
5.1.6;2.1.6 Das Verhältnis von DCF und NAV;102
5.1.7;2.1.7 Wert und Preis von Immobiliengesellschaften: NAV vs. Börsenkurs;109
5.1.8;2.1.8 Überrenditemodelle als Brücke zwischen DCF, NAV und Börse;112
5.1.9;2.1.9 Zusammenfassung;113
6;Teil 3 Renditen und Risiken im Vergleich;114
6.1;3.1 Konzepte und Probleme der Messung von Renditen und Risiken indirekter Immobilien;116
6.1.1;3.1.1 Einführung;117
6.1.2;3.1.2 Messung von Renditen indirekter Immobilienanlagen;118
6.1.3;3.1.3 Risiko;124
6.1.4;3.1.4 Zweidimensionale Performancemaße;131
6.1.5;3.1.5 Quintessenz;134
6.2;3.2 Renditen und Risiken deutscher indirekter Immobilienanlagen;136
6.2.1;3.2.1 Einleitung;137
6.2.2;3.2.2 Immobilien-Spezialfonds;138
6.2.3;3.2.3 Offene Immobilien- Publikumsfonds;143
6.2.4;3.2.4 Immobilienaktiengesellschaften;155
6.2.5;3.2.5 Zusammenfassung;164
6.3;3.3 Renditen und Risiken indirekter Immobilienanlagen im internationalen Vergleich;166
6.3.1;3.3.1 Einführung;167
6.3.2;3.3.2 Renditen und Risiken von Immobilienaktien empirische Befunde;168
6.3.3;3.3.3 Wie schaffen REITs höhere Renditen als direkte Immobilienanlagen?;175
6.4;3.4 Der Einfluss der Besteuerung auf die Vorteilhaftigkeit der indirekten Immobilienanlagen;180
6.4.1;3.4.1 Einleitung;181
6.4.2;3.4.2 Die Steuersystematik für steuertransparente und nicht steuertransparente Immobilien- (kapital)gesellschaften;182
6.4.3;3.4.3 Steuerbelastungsvergleiche verschiedener Investorentypen;192
6.4.4;3.4.4 Wettbewerbsfähigkeit des G-REITs in Europa;198
6.4.5;3.4.5 Auswirkungen der Besteuerung auf das Management von Immobiliengesellschaften;199
6.5;3.5 Rendite- und Risikostrukturen bei Spezialfonds;210
6.5.1;3.5.1 Investmentrechtliche und steuerliche Grundlagen von Immobilien-Spezialfonds;211
6.5.2;3.5.2 Fondstypen;214
6.5.3;3.5.3 Marktgröße und Marktteilnehmer;215
6.5.4;3.5.4 Bewertung, Performance und Risiko;217
6.6;3.6 Diversifikationseffekte verbriefter Immobilienprodukte;224
6.6.1;3.6.1 Einleitung;226
6.6.2;3.6.2 Moderne Portfoliotheorie und Diversifikationseffekt;227
6.6.3;3.6.3 Diversifikation innerhalb der Assetklasse Immobilien;237
6.6.4;3.6.5 Eigene empirische Berechnung zumDiversifikationspotential verbriefter Immobilienanlagen;263
6.7;3.7 Risikoverstärkende Effekte bei börsennotierten Immobiliengesellschaften: Repräsentieren verbriefte Immobilien den Aktien- oder den Immobilienmarkt?;270
6.7.1;3.7.1 Das Problem;271
6.7.2;3.7.2 Theoretische Vorüberlegungen;272
6.7.3;3.7.3 Analyse der Zusammenhänge über Charakteristika verbriefter Immobilien;275
6.7.4;3.7.4 Stand der Forschung;279
6.7.5;3.7.5 Korrelations- und Laganalyse;283
6.7.6;3.7.6 Schluss;301
6.8;3.8 Risikoeffekte von REITNeuemissionen;304
6.8.1;3.8.1 Einführung;305
6.8.2;3.8.2 Underpricing und Underperformance als persistente Kapitalmarktphänomene;306
6.8.3;3.8.3 Millers Theorie heterogener Erw

O autorze

Heinz Rehkugler, geboren 1943, ist seit 1994 Inhaber des Lehrstuhls für Finanzwirtschaft und Banken an der Universität Freiburg. Nach dem Studium der BWL, Promotion und Assistentenzeit an der Universität München, war er von 1975 bis 1977 Mitinhaber und Geschäftsführer einer Beratungsgesellschaft. Danach übernahm er den Lehrstuhl für Finanzierung an der Universität Bremen und wechselte 1988 an die Universität Bamberg. Seine Hauptarbeitsgebiete sind die quantitative Analyse von Unternehmen und Finanzprodukten, das Kreditmanagement und die Immobilienökonomie, wozu er zahlreiche Bücher und Beiträge veröffentlicht hat. Prof. Rehkugler ist stellv. Studienleiter der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg (DIA) und Leiter der Arbeitsgruppe "Immobilien" der DVFA.